Przed budową - Buduj zgodnie z prawem

Formalności przed budowąSprawniej i szybciejWiększy dostęp do informacji. By jak najsprawniej przejść przez formalne zawiłości, które zawsze towarzyszą zakupowi działki i budowie domu, warto wesprzeć się wiedzą, praktycznymi radami i fachowymi wskazówkami. Wiedza na temat załatwiania formalności jest dzisiaj powszechnie dostępna – możemy ją uzyskać bezpośrednio w urzędach i na ich stronach internetowych, w portalach budowlanych, prasie i w specjalistycznych poradnikach. Warto też zaglądać na fora internetowe poświęcone tematyce budownictwa jednorodzinnego.Przezorność przy kupnie działki. Zweryfikowanie i sprawdzenie wszystkich dostępnych informacji dotyczących interesującego nas terenu pozwoli uniknąć przykrych niespodzianek przy załatwianiu formalności. Im więcej będziemy wiedzieli np. na temat ograniczeń gruntowych terenu czy wymogów urzędowych dotyczących architektury domu, tym łatwiej będzie nam podjąć kolejne decyzje.Możliwa pomoc. Załatwianie formalności przed budową można zlecić projektantowi. Taką pomoc oferują również firmy zajmujące się pośrednictwem budowlanym. Wszystkie niezbędne druki można znaleźć na stronach lokalnych urzędów.INFORMACJE DOTYCZĄCE DZIAŁKIMiejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W celu zgromadzenia potrzebnych informacji o interesującej nas działce musimy postarać się o wgląd do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dostępnego w urzędzie gminy, pod który podlega teren. Z niego dowiemy się, jakie są dokładne wymiary parceli, jaki ma charakter, czyli czy jest budowlana, czy dopuszcza się prowadzenie na niej handlu i usług, jakie będzie planowane sąsiedztwo naszej nieruchomości – potencjalne inwestycje w pobliżu, czy są szczególne warunki zagospodarowania terenu, na przykład narzucony charakter budynków, oraz jakie są dostępne na działce media. Jeśli na danym terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, trzeba wystąpić do gminy o decyzję o warunkach zabudowy, która będzie zawierała wszystkie niezbędne informacje. Aby otrzymać decyzję o warunkach zabudowy, działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Kwestie podjazdu mogą też podlegać umowie z sąsiadami. Jeżeli ich nie ma, możemy wystąpić do sądu o przymusowe ustanowienie dostępu do posesji. W tym celu potrzebny będzie akt notarialny z oświadczeniem właściciela nieruchomości obciążanej, czyli terenu, przez który dojazd byłby możliwy. Tak zwany wpis służebności powinien być uwzględniony w księdze wieczystej.Informacje o gruncie. Kolejną ważną, konieczną do sprawdzenia – gdyż wpływającą na bezpieczeństwo naszej inwestycji – informacją jest rodzaj i stan gruntu znajdującego się na interesującej nas działce. W Wojewódzkim Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej uzyskamy dane dotyczące wilgotności, gdyż pod względem technicznym niezwykle ważne jest, czy planujemy budowę domu na podmokłym, czy np. piaszczystym terenie. Otrzymamy tam też informację, czy nie składowano na naszej działce niebezpiecznych substancji mogących skazić teren, w tym czy nie znajdowało się tam wysypisko śmieci.Status działki. Nie mniej istotne jest sprawdzenie ewidencji gruntów i budynków dotyczącej naszej posesji. Pozwoli nam to na zapoznanie się z historią nieruchomości oraz umożliwi formalne sporządzenie umowy sprzedaży i przeprowadzenie procedur budowlanych. W tym celu należy też sprawdzić w sądzie w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów dotyczących naszego terenu, jaki jest prawny stan działki. Dopiero po zgromadzeniu wszystkich powyższych informacji należy udać się do notariusza w celu sporządzenia aktu kupna działki, ale przedtem warto zapoznać się z kosztami, w skład których wchodzą wynagrodzenie notariusza, opłaty sądowe oraz podatek od umowy sprzedaży. Wszystkie uiszcza się w kancelarii notarialnej. DOKUMENTY NIEZBĘDNE DO ROZPOCZĘCIA BUDOWYDo pozwolenia na budowę musimy zgromadzić następujące dokumenty:-mapę geodezyjną terenu, czyli wyrys z mapy zasadniczej, który otrzymamy w powiatowym ośrodku dokumentacji geodezyjnej i kartograficznej (za zaktualizowanie mapy trzeba będzie dodatkowo zapłacić), ewentualnie można wykonać wyrys z mapy ewidencyjnej;- oświadczenie inwestora potwierdzające prawo do dysponowania działką na cele budowlane na podstawie aktu własności;- wspomnianą wyżej decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeśli teren nie jest objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Wniosek o decyzję składamy do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, a zawierać on musi:- granice działki,- plan zagospodarowania działki i przeznaczenia oraz charakteru zabudowy,- parametry techniczne inwestycji,- sposób doprowadzenia mediów i odprowadzenia ścieków,- projekt budynku – gotowy, katalogowy lub wykonany na indywidualne zamówienie (w kilku egzemplarzach, gdyż 4 trzeba złożyć w starostwie), który będzie zawierał:- projekt zagospodarowania działki wykonany na mapie z obrysem istniejących i planowanych budynków, uzbrojeniem terenu i odprowadzania ścieków oraz trakty komunikacyjne,- projekt architektoniczno-budowlany dotyczący funkcji oraz konstrukcji budynku wraz z jego charakterystyk energetyczną i ekologiczną,- informację o sposobie podłączenia mediów – potrzebne do tego techniczne warunki podłączenia do sieci wydają miejscowe przedsiębiorstwa zarządzające sieciami energetycznymi, gazowymi i gospodarki wodnej, a w dokumencie znajdziemy zakres rozbudowy sieci, miejsca przyłączenia, ich techniczne parametry oraz koszt,- ewentualnie ekspertyzę geotechniczną lub geodezyjną inżynierską terenu dotyczącą warunków posadowienia budynku,- zaświadczenie o przynależności projektantów do regionalnych izb branżowych,- dokumenty wymagane przepisami szczególnymi, takimi jak przeciwpożarowe, sanitarne, ochrony środowiska, ochrony zabytków, jeśli są wymagane. Wniosek o pozwolenie na budowę to ostatni etap – składamy go w starostwie powiatowym w wydziale architektury i budownictwa wraz z powyższymi dokumentami, a decyzję otrzymamy bezpłatnie w ciągu maksymalnie 65 dni. Dostaną ją również nasi bliscy sąsiedzi. JAKI BUDYNEK I GDZIE MOŻEMY POSTAWIĆJeśli na terenie obejmującym naszą działkę nie ma prawnych obostrzeń co do stylu zabudowy, możemy wybudować wybrany dom, przy czym warto pamiętać, że jeśli zechcemy wprowadzać zmiany w kupionym projekcie, nie wszystkie są dozwolone. Bez osobnego pozwolenia nie można wprowadzać zmian:- wychodzących poza plan zagospodarowania terenu,- kolidujących z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego,- kubatury, powierzchni, wielkości budynku oraz liczby kondygnacji,- sposobu użytkowania całego lub części budynku,- dostosowujących budynek do wymogów korzystania przez osoby niepełnosprawne. Inne zmiany wymagają akceptacji architekta (niektóre są przez niego dopuszczalne bez zgody).Ważne jest, gdzie usytuujemy budynek na obszarze naszej działki. Gdy jest foremna i możemy zaplanować budowę w dużym oddaleniu od granicy posesji, sytuacja jest komfortowa. W innym przypadku trzeba zachować minimalną odległość 3 m od linii granicznej.- Prawo budowlane zezwala na sytuowanie domu ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy działek lub w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na wąskiej działce budowlanej (o szerokości mniejszej niż 16 m),- dom może stanąć na granicy, jeśli będzie przylegał całą powierzchnią ściany do ściany budynku sąsiada,- odległość minimum 1,5 m od granicy sąsiedniej działki dotyczy również linii schodów zewnętrznych, okapu, gzymsu, balkonu i tarasu,- okno dachowe zwrócone w stronę granicy między działkami nie może znajdować się bliżej niż 4 m,- kondygnacje i budowle podziemne pełniące funkcje użytkowe nie mają obostrzeń wymaganych dystansów.